オピニオン

連載 海外不動産投資事業

三浦孝志(株)タープ不動産情報

第4回モンゴル不動産投資(最終回)

最終回となる今回の海外不動産レポートは今注目されているモンゴルへの不動産投資事情をお伝えします。
モンゴルは北側にロシア、南側は中国という大国に挟まれた立地で国土の広さは日本の約4倍です。人口の約80%の250万人(横浜市に近い人口)が首都ウランバートルに集中しています。
モンゴルの経済は、一時期落ち込んでいましたが、現在は経済成長率も戻りつつあり、不動産投資でも注目が集まっています。日本でもモンゴルへの不動産投資は注目度が高まりつつあります。そんなモンゴルですが首都ウランバートルを中心に不動産事情はどうなっているのか、ご紹介したいと思います。

外国人規制

モンゴルは外国人に対し規制があります。まず土地ですが、モンゴルの土地は原則として国有で、モンゴル国民も限定的にしか所有できません。外国人の取得できる権利はかなり限定的です。モンゴルの土地に関しての3つの権利は以下です。

1.所有権:合法的に土地を管理・処分することができる権利。
→モンゴル国民のみに認められます。

2.占有権:土地利用契約に基づき、土地を合法的に管理(占有・利用)する権利。

→モンゴル市民、モンゴル企業のみに認められます。外国人や外国企業、及び外国資本を受け入れたモンゴル企業は認められません。

3. 利用権:土地の所有者や占有者との契約で定められた目的に基づき、合法的に土地を利用する権利のこと。譲渡はできない。
→日本人や日本企業にも認められます。

占有権は使用期限が50年ありますが、利用権は5年ととても短く、利用権でそこに建物を建てるというのは、とても現実的ではありません。
建物については所有権の取得、建物の一部についての区分所有、登記の全てが可能です。ですから外国人が個人で所有できるものは基本的に区分所有のアパートということになります。人気が高いのは駐在員向けの高級アパートですが、これからは中所得者向けの物件やオフィスの需要も増えてくるので、そのあたりに目を向けるのもいいかもしれません。

不動産投資事情

モンゴルは2011年には実質GDPが17.5%と世界一の経済成長率となっていましたが、2013年以降下降していき、2016年に1.24%となります。しかし、政府の法律改正やIMFの支援、諸外国の融資などを受け、2017年に5.15、2018年に5.02と息を吹き返してきています。
ウランバートルではゲル(モンゴル遊牧民の住宅)の再開発や開拓も進めており、郊外に建物が増えればウランバートルの地価が落ち着く可能性もありますが、当面価格は上昇傾向であることが予想されます。

不動産投資のポイント

モンゴルの不動産投資における利回りは8%~13%で、ウランバートルの一等地ともいえる中心部でも古いアパートが並び500万~ 800万程度でファミリー向け区分所有が購入できます。しかし、日本でいう不動産会社が存在しないため、先ずは安全に不動産を購入するためには信頼できる現地のスタッフへのアプローチが重要です。(日本語堪能なスタッフの詐欺も多いのでパートナー選びは特に注意が必要)
経済成長が見込めるウランバートルでは、キャピタルゲイン、インカムゲインなど不動産投資から発生する全ての利益が見込める背景から不動産投資が楽しみな国です。

まとめ

モンゴル不動産投資は積極的に進められており、日系企業でもプロジェクトとして株主を募るケースもあるほどです。ただし詐欺事件もあったのでその点を含めて十分な注意が必要です。
海外不動産投資は現地の事情を知らないなどリスクが大きいことも少なくありません。法律や契約書はしっかり把握しておくことが大事です。モンゴルの投資も投資先企業任せにするのではなく自分で知識を持って取り組むことをおすすめします。

連載 海外不動産投資事業

三浦孝志(株)タープ不動産情報

第4回モンゴル不動産投資(最終回)

最終回となる今回の海外不動産レポートは今注目されているモンゴルへの不動産投資事情をお伝えします。
モンゴルは北側にロシア、南側は中国という大国に挟まれた立地で国土の広さは日本の約4倍です。人口の約80%の250万人(横浜市に近い人口)が首都ウランバートルに集中しています。
モンゴルの経済は、一時期落ち込んでいましたが、現在は経済成長率も戻りつつあり、不動産投資でも注目が集まっています。日本でもモンゴルへの不動産投資は注目度が高まりつつあります。そんなモンゴルですが首都ウランバートルを中心に不動産事情はどうなっているのか、ご紹介したいと思います。

外国人規制

モンゴルは外国人に対し規制があります。まず土地ですが、モンゴルの土地は原則として国有で、モンゴル国民も限定的にしか所有できません。外国人の取得できる権利はかなり限定的です。モンゴルの土地に関しての3つの権利は以下です。

1.所有権:合法的に土地を管理・処分することができる権利。
→モンゴル国民のみに認められます。

2.占有権:土地利用契約に基づき、土地を合法的に管理(占有・利用)する権利。
→モンゴル市民、モンゴル企業のみに認められます。外国人や外国企業、及び外国資本を受け入れたモンゴル企業は認められません。

3. 利用権:土地の所有者や占有者との契約で定められた目的に基づき、合法的に土地を利用する権利のこと。譲渡はできない。
→日本人や日本企業にも認められます。

占有権は使用期限が50年ありますが、利用権は5年ととても短く、利用権でそこに建物を建てるというのは、とても現実的ではありません。
建物については所有権の取得、建物の一部についての区分所有、登記の全てが可能です。ですから外国人が個人で所有できるものは基本的に区分所有のアパートということになります。人気が高いのは駐在員向けの高級アパートですが、これからは中所得者向けの物件やオフィスの需要も増えてくるので、そのあたりに目を向けるのもいいかもしれません。

不動産投資事情

モンゴルは2011年には実質GDPが17.5%と世界一の経済成長率となっていましたが、2013年以降下降していき、2016年に1.24%となります。しかし、政府の法律改正やIMFの支援、諸外国の融資などを受け、2017年に5.15、2018年に5.02と息を吹き返してきています。
ウランバートルではゲル(モンゴル遊牧民の住宅)の再開発や開拓も進めており、郊外に建物が増えればウランバートルの地価が落ち着く可能性もありますが、当面価格は上昇傾向であることが予想されます。

不動産投資のポイント

モンゴルの不動産投資における利回りは8%~13%で、ウランバートルの一等地ともいえる中心部でも古いアパートが並び500万~ 800万程度でファミリー向け区分所有が購入できます。しかし、日本でいう不動産会社が存在しないため、先ずは安全に不動産を購入するためには信頼できる現地のスタッフへのアプローチが重要です。(日本語堪能なスタッフの詐欺も多いのでパートナー選びは特に注意が必要)
経済成長が見込めるウランバートルでは、キャピタルゲイン、インカムゲインなど不動産投資から発生する全ての利益が見込める背景から不動産投資が楽しみな国です。

まとめ

モンゴル不動産投資は積極的に進められており、日系企業でもプロジェクトとして株主を募るケースもあるほどです。ただし詐欺事件もあったのでその点を含めて十分な注意が必要です。
海外不動産投資は現地の事情を知らないなどリスクが大きいことも少なくありません。法律や契約書はしっかり把握しておくことが大事です。モンゴルの投資も投資先企業任せにするのではなく自分で知識を持って取り組むことをおすすめします。

連載 海外不動産投資事業

三浦孝志㈱タープ不動産情報

第3回 東南アジア不動産投資

今回の海外不動産レポートは東南アジアへの不動産投資事情をお伝えします。
日本居住の方々が、海外の不動産へ投資する際には、安易に物価成長だけを鵜呑みにして投資をするとリスクを抱えてしまう可能性が高くなります。法制度、通貨、税金、経済、為替など様々な障壁を理解し、不動産価格や安定資産の物差しとして重要な指標となる、GDP(経済成長率)、人口推移、通貨、税金、所有権の安全性と規制などの角度から検討が必要となります。今回はそれらを踏まえて、東南アジア不動産投資のメリットとデメリットという角度から全般について解説いたします。

東南アジア不動産投資のメリット

1.経済成長率が高く不動産価格が上昇
経済成長率が低い日本などの先進国と違い、

東南アジアは経済成長率が5%-7%と高く、物価が上昇しています。経済が成長し、人口が増加する環境といえば、昔の日本における高度成長期と同じ様な現象で不動産価格が上昇し、マンションなどの満室経営も期待できます[図1]。

[図1]日本とASEAN諸国のGDP推移と今後(保守)

2.不動産価格が相対的に安い
東南アジアの国によっても違いはあるものの、お給料平均が相対的に安いことがあげられます。地方では一カ月の賃金が3万から5万。都心部でも5万から7万と日本のお給料平均と比べても大きな差があります。つまり物価もお給料平均と同じ安いことが特徴です。
近年、不動産価格は上昇しているものの、外国人投資家向けの高級マンションを除くと、まだまだ日本より安いということが特徴となります。

3. 日経企業の進出などにより

日本人に賃貸できる

東南アジアは日本企業の進出が多く、日本人向けの賃貸マンション経営が実現できます。つまり、日本人のマンションオーナーが日本人に日本語の契約書で賃貸することが可能になります。

東南アジア不動産投資のデメリット・リスク

1.為替が弱い
世界の基軸通貨ドルに対して通貨が強い、弱いと聞くことはありますが、経済の強さ成長率によって為替が変動します。日本などの経済大国は一時的な円安や円高はあるものの、為替が安定しています。しかし、経済成長率や物価上昇率が高い国の通貨は徐々に減価していくと言われています。つまり、物価上昇により仮に不動産価格が3%上昇しても、円に換金する際に現地通貨の為替が3%減価すると、実際には不動産価格のキャピタルゲインが実質なくなったということになります。

2. 法律や税制が変わりやすく
カントリーリスクが高い
東南アジアは政治が不安定な国もあり、政策や税制が頻繁に変わります。また、外国人に対する規制も多く、マレーシアのように外国人が不動産を購入する際に、価格の最低ラインが設定される不動産取得規制などもあります。

3. 外国人は土地が購入できない国がほとんど
日本やアメリカなどは非居住者の外国人も土地や建物を購入することができますが、東南アジアなどは建物のみが売買ができ、土地は購入できないのが通常です。ヨーロッパやアメリカのように建物価値が下がらない国なら建物のみの売買でも投資としてはいいのですが、日本や東南アジアのように建物価値が築年数で下がっていく国はリスクといっていいでしょう。

まとめ

いかがでしょうか。経済成長率や人口が増加している地域は、正に日本の高度成長期と同じ局面が発生しています。つまり、不動産価格だけでなく、賃料相場も上昇が見込め、不動産投資としては環境が整っているといえます。更に、日本人移住者が多くなっていますので、日本人が日本人に日本語で書いた建物賃貸借契約が可能になります。これは安心ですよね!!しかし、デメリットやリスクも把握したうえで、安全な不動産投資をおすすめします。
次回からは、東南アジアの不動産投資で注目を集める主要6か国(タイ、ベトナム、フィリピン、マレーシア、カンボジア、ラオス)の詳細をお伝えいたします。

 

 

 

秋の叙勲で瑞宝単光章を受賞

沼田守康さん(有限会社沼田商事)

平成30年11月3日付けで発令された、秋の叙勲において、文京区支部相談役の沼田守康さん(西地区4班/有限会社沼田商事、代表取締役)が瑞宝単光章を受賞された。
この度の叙勲は、宅地建物取引士として従事するのと同時に金工品製造従事者であり経済産業大臣指定の伝統工芸士の商号を持つ沼田さんの彫金(ちょうきん)と呼ばれる伝統工芸業務の功労として伝達されたもの。
不動産屋の長男として生まれた沼田さんは、高校を卒業すると弟さんと埼玉県蕨市の山森彫金工芸社に兄弟で入社。当時の会社には全国から彫金見習いの少年たちが集まり住み込みの寮生活だった。そんな中、皆が眠ったあと夜中の2時、3時まで一人で稽古をし、1年後には同僚に教える立場になった。その後兄弟で独立し、実家の不動産業のかたわら、職人としての仕事を続け今日にいたる。彫金は、タガネと呼ばれる道具を用いてプラチナ、金、銀、銅などに模様を彫り、ジュエリー・アクセサリー等を制作する技術で、模様や曲線に合わせて100種類以上のタガネを使い分ける。当初銀器に和風デザインのものを主に制作していたが、ZIPPO(ジッポ)ライターに彫った「龍」のデザインが大手百貨店「伊勢丹」のバイヤーの目に止まり、店頭に置かれることになった。商品の評価基準が厳しいことで有名な伊勢丹のバイヤーにその技術レベルやデザイン性が認められ、ライター以外のメンズアクセサリーも店頭に置かれることになった。その後、男性ファッション誌の特集に日本のジャポニズムとして取り上げられるなどハイセンスなユーザーに注目を集めることになった。
現在はCHISEL(チズル)という独自のブランドを立ち上げ、息子さんが営業とデザインを担当し、伊勢丹のほか三越や銀座・和光などでも沼田さんの作品が販売されている。
また、商品制作のほか様々な公募展への作品創作も行っており、これまでに全国伝統的工芸品公募展には4度入選、第12回全日本金・銀創作展では審査員長特別賞、関東経済産業局長賞、日本商工会議所会頭賞、審査員長特別賞をそれぞれ受賞している。
文京区支部においてもいくつかの役職を務めてきた沼田さんは「これまで続けられたのはいろいろな方とのご縁があったから。これからも多くに人に彫金を知ってもらうため百貨店での実演や公募展への出展にむけ努力していきたい」と話した。
この度の受賞誠におめでとうございます。

伝達された勲章と勲記

連載 海外不動産投資事業

三浦孝志(株)タープ不動産情報

第2回アメリカ不動産投資

今回の海外不動産レポートはアメリカへの不動産投資事情をお伝えします。
日本居住の方々が、海外の不動産へ投資する際には、法制度、通貨、税金、経済、為替など様々な障壁を理解し、安易に経済成長だけを鵜呑みにして投資をするとリスクを抱えてしまう可能性が高くなります。そこで、不動産価格や安定資産の物差しとして重要な指標となる、GDP(経済成長率)、人口推移、通貨、税金、所有権の安全性と規制などの角度からアメリカ不動産投資について解説いたします。

【GDP】◎投資向き

海外不動産に投資熱が集中する一つの理由が、経済成長率です。アメリカでは、過去30年間でGDPは約4倍、株価は約10倍も値上がりしているのが現実です。
当然ながら不動産市場にも影響を与え、リーマンショックによる一時的な不動産価格の下落はあったものの、40年以上もの長期に渡って年平均4%ずつ不動産価格が上昇している国であり、人口の増加においても、2100年までに2013年の3億1万人から4億6,000万人まで増えると推測されています。
これらの指標は不動産市場においても明るい未来と言えるでしょう。

【人口推移】◎投資向き

図の「主要先進国の人口推移実績と予想」の通り、日本、ドイツの人口減に対し、アメリカは増加と予想されています。また、アメリカは移民受入政策からみても、将来に出生率が下がったとしても、人口バランスを保つことがシステムとして機能しています。

アメリカ名目GDPの推移
(1980. 2019※14年以降は推測)

 

主要先進国の人口推移実績と予想
(中位推計、1980年=100)

 

【通貨】◎投資向き

何といっても世界の基軸通貨であるドルの強みは大きく、家賃収入の受け取りや売却益の受け取りには、ドルを円に替える必要があります。このように為替取引を行う場合、通貨の力関係が重要で、円に対して現地の通貨力が低い発展途上国などへの投資は、入った家賃収入が円に換金する際に大きなロスが発生するリスクが高く、アメリカのような「財政収支や経済収支が良好で、人口が増加し、インフレ率が低い」という条件を持つ国の通貨は通貨力が高く、換金する際のロスが極めて小さいといえるでしょう。これらの要因からも安全な通貨と考えられます。

【税金】△投資目的による

①  日本では新築時の建物価格が最も高く、築年数が経過するにつれて価格も下がります。しかし、アメリカでは、中古建物の流動性が高く、築年数は、ほとんど関係ありません。日本では木造22年築の価値が小さくなった建物は4年償却が認められており、築22年の中古建物の価格が高いまま取引をされているアメリカの中古建物を日本の税率で償却することにより節税効果が発生します。木造22年を超える中古建物は所得税節税投資としてとても人気の取引となっております。
② 不動産投資後の固定資産税や住民税などについては州により異なり、ラスベガスが所在するネバダ州などはとても税金が安く、ハワイ州などと比べると家賃収入の手残りが大きく違ってきます。しかし、国によっては、税金が発生しない国もあることなどから、税金の角度から考えると一概に投資向きとは言えないと考えます。

【取引の安全性】◎投資向き

売主買主仲介業者という当事者から離れた第三者機関の「エスクロー」というシステムを活用して取引をすることが一般的で、第三者機関が日本でいう重要事項説明を開示し、所有者履歴や過去の売買金額など全て把握でき、契約に至っても、当事者が会うこともなく、日本のように当事者が銀行に出向き決済をすることもありません。売買契約から金銭の清算までエスクローでしっかり守られた契約ができます。

日米 新築・中古住宅不動産の流通数比較

【所有権及び資産の安全性】◎投資向き

先進国のアメリカは財産をしっかり法律で守られており、非居住者の外国人であっても同じです。また、賃貸も日本のように借主が一方的に強いということはなく、契約期間満了時には経済成長に合わせた賃料を借主に要求することができます。
日本のように中古建物の価格が下落することなく、中古物件でも流動性の高さを維持することができます。

【利回り】×投資に不向き
アメリカの不動産利回りはハワイ、ニュヨークなど人気の地域は通常1%から3%程度と日本や東南アジアと比べても低く、急速に人口が増加しているテキサスなどでも4%から6%です。不動産投資としての利回りは決していいとは言えないでしょう。

【まとめ】

アメリカ不動産投資は利回りが小さく、投資としてのメリットがあまり無いように見えますが、基軸通貨のドルを通貨として資産形成ができ、不動産価格に大きく影響する人口、GDPなど上昇予測とされるアメリカは投資環境としては整っており、いくら古い物件でも中古建物の価格が下落することなく、賃貸市場を見ても経済成長に見合った賃料変更がし易く、アメリカへの不動産投資はお勧めの国の一つだと言えると思います。

「逆境を切り開く経営~変化に対応しないと会社は潰れる」の講演を聴いて

奥野 光績(北地区4班/株式会社駒込不動産 代表)

去る7月18日、霞ヶ関ビルディングの35階にて日本土地建物販売協力会の全体会合があり、全国から数十社集合した際に招いた日本人初の日本ゼネラルモーターズ(株)社長等を歴任された佐藤満先生(現在、株式会社佐藤満国際経営・農業研究所、所長)の話を述べてみます。
先生は、京都市出身1943年生まれ立命館大学法学部を卒業した年に世界38カ国を放浪。これは3~4カ月の予定でヨーロッパへ貧乏旅行に出かけたのですが、旅の半ばのローマで有り金を盗まれたために予定していた、マルセイユ(フランス)から神戸への船旅をあきらめ、陸路で日本へ帰ることにしました。ユースホステルに泊まるお金もなく、ローマの公園のベンチや橋の下で野宿し、手元にあった船の切符をやっと現金化し、イギリス・アイルランド・スペイン・ポルトガル等をヒッチハイクしながら旅を続けました。ポルトガルに着いた時、どのルートで帰国すれば良いか地図を見て考え、北アフリカ経由でモロッコからエジプトへ行こうとモロッコを渡り「カスバの女」の一節で「ここは地の果てアルジェリア」と唄われたアルジェリアまできた時日本人に会い、ひょんなことから二人で道路に座って物乞い(アラビア語でバクシーシ)をするハメになりました。道端に座っていればお金がもらえるバクシーシ生活をしながら旅を続け、イラクのバクダットで偶然通りがかりの日本人ビジネスマンに路上生活の半年分に相当する大金を恵んでもらったのです。その時自分のしていることを恥じ、「国際ビジネスマン」になって世界をまたに掛けた仕事をしたいと発奮し、帰国後自分の「夢」を実現する第一歩として、大阪の小さな貿易商社に就職しましたが、業務不振のため2年でリストラされてしまいました。リストラの原因は会社の業績不振だったそうですが自分が会社に貢献していないことも首にされた一因だと気がついたのでした。存在価値のあるほうが重要視され、存在価値が薄いと軽く扱われることを身をもって体験したわけです。そして、職探しは新聞広告に載っていたホンダに途中入社され、ホンダのブラジル法人、中近東部等を経験し42歳でホンダカーズタイランド社(設立して7カ月目)の社長に任命されました。最後発であったホンダは当時体でのシェア-は低迷しておりました。この任命を「向かい風」と受け取り奮起しました。先ずされたことは王室にホンダの乗用車を進呈し使っていただくことに成功し、それが国内への広告となりシェア-を5年で2.5%から22%にアップさせ、タイ経営者協会最優秀経営者賞を受賞。帰国後、本田技研本社輸入車部長となりました。
ホンダを退職後、フォルクスワーゲングループジャパン社長に就任し3年で2万5,000台から6万台に売り上げ、日本におけるドイ車シェア-を25.5%から34%に躍進させる。そして1998年には日本ゼネラルモーターズ(株)社長に就任。2002年に退職後、株式会社佐藤満国際経営農業研究所を設立し実践から学んだ経営論で2,000回近い講演、企業診断をこなされている。
タイで学んだことは「他人・環境責任論」から「原因自分論」への転換でした。どんな状況でも環境や他人(上司や部下)のせいにしないで実績を出すことが如何に大切かということ。その実績を出すための第一は目標。
目標は成長のための第一歩であり、予測ではなく「こうするのだ」という強い気持ち意志である。そして自分の行きたい高さを決めればそこが自分の行くところである。そして「なりたい自分の姿」を定め、必ずそこに到達すると強く意識することでがんばれると思います。
目標を達成するために
① 物事を素直に受け止めることのできる感受性
② 感じたことをどんな困難があっても実践していく行動力
③新しい価値や物の値打ちを生み出す創造性豊かな知恵
④ 獲物を絶対に逃さない執念と行動力
⑤緻密な計算
⑥失敗してもあきらめない野獣のようなしぶとさ
⑦ 踏まれても直ぐに立ち直る雑草のようなたくましい野性味
目標を高いところに定めるのはとても大事なことです。たとえ達成できなくても低く定めて達成できたときと比べ、確実にそれより上のレベルへ行けます。
成功するための4つの基本原則として
①あなたが人生で一番望んでいることを明確で簡潔な声明文として書き出す。
②主要目的を達成するためのあなたのプランのレイアウトを決める。
③ 目的を達成するための明確なスケジュールを組む。
④ 明確な主要目標と計画を暗記し、一日に数回それらを繰り返し暗唱する。
そして、凡そ事は準備すれば成り、準備せざればならず。
経営者の戦略として松下幸之助(1894~1989)の経営学のお話を要約すると

企業理念: 消費者とは「見えざる契約」を結んでいる
経営姿勢: 成功の要諦(大切な点)は「成功するまで続けること」
人材育成:物を創る前に人をつくれ
危機管理:厳しいお客様ほどありがたい
人間、思想:百年先の青写真をもて
等のお話とか。
あなたが遅かったと思った時が事を始めるチャンスである。
環境変化に対応する事の大切さ。などのお話を頂戴してまいりました。

連載 海外不動産投資事業

三浦孝志(株)タープ不動産情報

連載 海外不動産投資事業
第一回 なぜ海外不動産に投資するのか、第1回日本が抱える問題

昨今、日本で働くミドル層を中心に、海外不動産投資に注目が集まっています。海外不動産といっても国によって商慣習や法律なども違い、また節税や投資利益などの目的によっても投資対象国が違ってきます。
そこで、海外不動産投資に向かうミドル層やこれから始めたいと考えている方にへ、海外不動産投資のメリット、デメリットや目的別各国への投資事情などを連載でお伝えしたいと思います。

日本が直面している問題

これから日本が直面する問題として「少子高齢化問題」や「南海トラフ大地震」などがあります。これらの問題は将来の年金額減少や大増税への不安から、ミドル層を中心に年金以外の収入確保を目的として、海外不動産を活用した節税や通貨の分散、外貨貯蓄に拍車をかけています。
また、最近では日本から離れ、物価の安い地域や税金が安い国などへ海外移住を計画している日本人も多くなりました。

海外不動産投資の主な目的

海外不動産投資に向かう日本人の代表される投資理由は以下の4項目です。

①年金以外の収入源の確保、価格上昇の期待
年金以外の収入の確保として家賃収入や価格

上昇を期待して不動産投資をする人は多いと思います。問題はどこの地域または国で不動産投資をするかということです。
不動産の賃料や売買価格などは人口とGDP

(国内総生産)と密接にかかわっています。日本でも戦後の高度成長期には人口、GDPとも上昇し、不動産価格や賃料が高騰しました。しかし、今の日本ではこれから人口が減少していく中で、戦後の様な価格高騰という局面は考えづらいのが現状です。価格上昇などを期待して東南アジアや先進国の人口増加が期待できる地域への不動産投資が加速しています。

②節税効果
節税効果として海外不動産へ投資をする人も増加していて、日本の税法上、木造22年を経過する建物についは4年償却というルールがあります。日本国内で木造22年の建物は殆ど価格が発生しない価格で売買取引になりますが、アメリカやヨーロッパなどでは建物価値が下がらないことが多く、木造22年経過した建物であっても新築同様の建物価格で取引され、その建物を4年で償却するとかなりの節税効果が生まれます。
※税金について
日本は全世界課税で多くの国と租税協定を締結しています。日本に居住している日本人は海外不動産の家賃収入や価格上昇などで得た所得は現地の申告後、日本においても税務申告が必要となるので注意が必要です。

③通貨・資産分散、海外で外貨貯蓄
通貨や資産分散に関しては、不測の事態に備えて日本円以外のドル、ユーロなどの通貨で家賃収入を得ながら貯蓄するといった考え方です。
また、定期預金や生命保険などでも、海外では高配当の商品が多く存在し家賃収入を自動的に積み立て複利で資産を増やすといった考え方の人も多いようです。

④移住
不動産投資で成功された方、親から相続で不動産または現金を取得した方などは安定した家賃収入やキャッシュの運用を求め海外での資産分散や外貨貯蓄をしつつ、居住地を税金や物価の安い国に求め移住するといった考え方です。世界には相続税や所得税がない国や物価が安く1カ月5万円程度で運転手付き、家政婦付きの生活ができる国もあります。税金や生活費を抑えて海外のリゾート地などで快適な生活を送る方々が増えています。

海外不動産の注意点

次に紹介するのは、海外不動産はメリットが多い反面、注意しなければならない点もいくつかあります。

・資金調達(融資)条件
・情報取得が困難
・為替変動リスク(時にはメリット)
・カントリーリスク
・ヒューマンリスク
「資金調達(融資)条件」は自己資金で全て対応するなら問題ないのですが、融資を受けて購入する場合、国によって異なりますが、購入金額の50%から70%程度しか融資を受けられない場合が多く、しかも日本のように1%を切る金利というのはまずないでしょう。
「情報取得が困難」は日本のようにインターネットで希望条件を入れると簡単に物件検索できる国は少なく、特に東南アジアなどは情報取得が困難な場合が多いことから相場すらわかりずらいのが現状です。
「為替変動リスク(時にはメリット)」は絶えず変動する為替は時にはメリット、時にはリスクの両面ありますが、投資家は極力為替を通過させないように、国を絞ったらその国の中で投資と貯蓄を繰り返しリスクを回避するなど工夫しています。
「カントリーリスク」は治安がいい日本では考えづらいのですが、国によっては戦争や政権変更などで法律や条例が一気に変わることも珍しくありません。
「ヒューマンリスク」は詐欺が横行する海外では、気さくな日本人が日本人を騙すといった事件が後を絶えません。海外では騙される人が悪いのです。用心に用心を重ね、本当に信頼できるパートナーを作り相談しながら進めることをお勧めします。

まとめ

日本で起きる多くの問題を数年後に現実のものとして捉え、デメリットにも注意しながら、行動するミドル層が増加していることが海外不動産投資を活発化させている要因だといえます。
次回から国別の投資事情をお伝えしていきたいと思います。

民泊とシェアハウスについて

有限会社南桜商事 代表取締役 奈良部年緒 (北地区2班)

2020年の東京オリンピック・パラリンピックに向けて、外国人旅行者の増加や日本人旅行者の東京観光も増えており、民泊が注目されています。シェアハウスなどの違いも含めて簡単ですが、説明をしたいと思います。

民泊の許可には2つある
まずは民泊ですが、許可の取り方が2つあります。
大田区のように民泊を特別に許可している自治体で許可を取る「特区民泊」です。これは大田区のように民泊を奨励する特定の地方自治体で認められた民泊です。
またもうひとつですが、特区以外の自治体で民泊を運営するためには、旅館業法で定められた「簡易宿所許可」を取る必要があります。これは民泊が厚生労働省の管轄のためです。
民泊が出始めた当初はグレーゾーンが多かったようで「簡易宿所許可」が無くても、事実上黙認されたようですが、ここ最近の民泊の増加や流行によって法整備の必要性が重視され、明確に旅館業法違反となる場合も増えています。
なお、簡易宿所と特区民泊は似ていますが、簡易宿所は1泊以上の宿泊から認められるのに対し、各自治体により差はありますが、特区民泊は2泊3日以上の宿泊が前提(平成28年10月改正:大阪府・大阪市・北九州市)となります。

シェアハウスの場合
対して、シェアハウスの場合は、我々が取り扱っている「賃貸借契約」にあたるため、旅館業法で定める「簡易宿所許可」などの許可が不要です。これは管轄が国土交通省の管轄のためです。
しかしシェアハウスとして利用する場合は、建築物が建築基準法の定める条件を満たす必要があります。なぜならシェアハウスは建築基準法上では「寄宿舎」として取り扱われ、防火や耐火、採光、一定の空地部分などが求められます。
平成27年にはシェアハウス(=寄宿舎)規制に関する法律が緩和され、延べ床面積200㎡以下、階数3階以下、寝室数が12部屋以下などの場合は寄宿舎の規制対象から除外する制度ができました。
文京区では今後後者であるシェアハウスが増えるかと思われます。しかしシェアハウス運営などにはなかなか難しい部分も多々ありますので、今後我々の業界や組合で研究してゆく必要がある課題であると思います。

最新・海外不動産投資事情─その魅力とリスク

タープ不動産情報 代表取締役 三浦 孝志(IRIA国際投資アドバイザー)

今回は最近注目を集めている海外不動産投資について「魅力」と「リスク」を紹介します。
これから日本が直面する課題に少子高齢化問題、大増税や景気悪化など懸念があります。また、南海トラフ大地震など不動産価格に影響するような様々な不安要素を日本は抱えています。
そのような背景から日本で不動産を所有している方や年金だけでは老後が不安と考える若い世代の方々が、資産の分散化や将来の収入確保という目的で海外不動産に投資をする例が増えています。
しかし、海外では国の事情や国民性など日本の不動産投資とは異なる部分が多く、日本ではほとんど聞かない不動産売買にまつわる詐欺などで損害を被っている日本人もたくさんいます。そこで、今回は海外不動産投資に失敗しないためにも、代表される海外不動産の魅力とリスクについて紹介したいと思います。
海外不動産投資といっても当然、各国によって法律や規制が異なります。例えば日本やアメリカなどの先進国とは違い東南アジアなどの多くの国では、外国人は土地を購入することができません。また、日本の不動産を購入する人は価格上昇益ではなく、家賃収入が目的です。しかし、世界人口は増加しており、GDP(国内総生産)成長率が上昇している世界では不動産の価格上昇を見込むのはもはや当然のことで、実際に1年で数倍に価格が上昇して売り抜けて利益を受けている人もいます。

海外不動産投資の魅力
(1) キャピタルゲイン(売却益)とインカムゲイン(家賃収入)
高度経済成長期の日本のように、経済が順調に伸びている国、人口ピラミッドもきれいな国で投資ができたら……。海外不動産の場合には、この願いを実現させることができるのが魅力と言えます。
かつての日本にタイムスリップすることはできなくても、その時代に近い国は今でも存在します。10年前なら中国が海外不動産投資における絶好の場所でした。そして現在の東南アジアは経済成長が著しく、若年層が多く、人口が増えています。このような経済成長が著しい国の不動産を持っていれば、値上がりするのは自然なことです。売却益(キャピタルゲイン)だけではなく、家賃収入(インカムゲイン)も見込めるのが魅力といえます。
(2)節税対策
日本の税制は個人所得について「全世界課税」を採用しており、世界のどこの国でも所得が発生した場合は日本で申告、納税する義務があります。これは反対に海外所得がマイナスになった場合も、日本の所得から海外所得のマイナスを差し引くことができるということです。不動産投資においては、運用としては利益が出ていても税制面では損失となることがあります。その理由は、税法では不動産の建物部分が経費として認められるためで、税務計算では建物の法定耐用年数をもとに減価償却することが可能なのです。また、不動産所得は給与所得など他の所得と損益通算が可能であるため、不動産で税務上マイナスが生じた場合も、他の所得と不動産での損失とを相殺することができます。
アメリカでは、ニューヨークやサンフランシスコなどの一部の都市圏を除き、土地と建物の評価割合は一般的に、土地:建物=2:8といわれており、中古物件でも建物の評価額は非常に高く、減価償却の対象額は大きくなるので、節税には効果的な環境ということができます。土地評価の高い日本とは対照的であるといえます。
(3)資産分散
増税、経済衰退、自然災害など、厳しい事態が起こるかもしれない日本における資産形成のポイントは「資産総額を減らさないこと」が前提であり、資産形成を考える投資家には抜本的な資産保全を考えることが急務な状況であるといえます。まさに資産分散化は海外不動産投資の魅力といえます。

代表的なリスク
(1)カントリーリスク
カントリーリスクとは、投資を行う対象の国が政治や経済的な何らかの要因により、投資した資産が回収できなくなるリスクのことをいいます。具体的な例を挙げますと、国による政策変更、法律改正、外国人規制、税制改正、財政破綻、テロ、暴動、戦争などがあります。日本人として生まれ、国内不動産への投資などしか経験のない私たちには実感できないと思いますが、海外不動産投資を行う上ではやはりカントリーリスクについて考えないわけにはいきません。

(2)為替変動リスク
1997年にアジア通貨危機が起こった時は、タイを震源としてインドネシアのルピアやマレーシアのリンギットなど、アジア諸国の為替レートが急激に下落しました。新興国は、確かに成長率そのものは高いのですが、経済基盤は米国などの先進国に比べると脆弱です。そのため、世界のどこかで通貨不安が起こると、その影響を受けて通貨が暴落する恐れがあります。海外不動産投資は、文字通り「不動産」に投資するものではありますが、必ず為替取引が絡んできます。つまり、「不動産」に投資するのと同時に、「現地通貨」に投資するということです。海外不動産投資では、不動産自体のリスクに加えて、通貨のリスクも一緒に抱えることになるということを忘れてはいけません。

(3)ヒューマンリスク
日本では不動産を購入する際に詳細を記載した重要事項説明があります。しかし、海外不動産を購入する際の前提は「自己責任」です。国によっては不動産業の免許も存在しない国もあり、都合の悪い情報は隠したまま取引することは度々聞かれます。また、言語が違うことによるコミュニケーションのリスクも大きいといえます。仲介する人は仮に日本人であっても、日本での取引とは違うということを理解しなければなりません。

【海外不動産投資で成功するための3 ヵ条】
(1)本当に信頼できる専門家に頼む、相談する
(2)書面だけでなく必ず現地を確認する
(3)リスクを覚悟したうえで投資をする

世界でも例がない少子高齢化という問題に直面する日本において、海外不動産投資はとても魅力的です。しっかりとリスクなども理解し投資を成功させることが大切だと考えます。

平成28・29年度執行部(幹事長・7委員長)座談会

「新井支部長2期目に向けて─各委員会の課題を提起─」

日時:平成28年7月5日(火)午後6:30~8:30
場所:文京区支部事務局

出席者(順不同):
小能大介幹事長
中村哲也総務委員長
井上慶太財務委員長
三浦孝志情報委員長
渡辺武志研修委員長
河野勝之消費者保護推進委員長
生川宝夫社会貢献委員長
上野拓哉組織委員長
【司会】脇坂元博情報副委員長・広報担当委員長
司会(脇坂)「新井支部長2期目に向けて」と題しまして、座談会を開催いたします。さて早速ですが、自己紹介からお願いします。

小能 新井支部長と共に2期目の幹事長を務めさせていただきます。今期もよろしくお願いします。
中村 前期に引き続きまして総務委員長を務めさせていただきます。本日、本部で第1回総務委員会が開かれ、桑原委員長(新宿区支部)から今期、本部規約に則した統合支部規定の見直しを行う方針が示され、そのための小委員会もつくられましたので、その線ですすんでいくものと思います。
井上 財務委員長3期目です。今年も収支均衡を目指してやっていきたいと思います。
三浦 この座談会の様子は、支部報7月号、9月号の2回にわたって掲載していきます。情報委員長の三浦です。感覚で申し上げて申し訳ありませんが、昔は支部長と役員が同世代で意思の疎通がとれていて、支部長はなにがやりたいのか、皆は何をしなければならないか、よく分かっていて動いていたと思います。今は役員が各々自分に与えられたテーマをこなしているという感じに、なんとなく見えてしまいます。支部長の考えを中心に我々は今、何をしなければいけないか、そんな議論に入っていければ、素晴らしい集まりになると思います。よろしくお願いします。
渡辺 研修委員長3期目になります。三浦さんがおっしゃったように、予算の見直しをしてから、特に3期目を迎えて感じているのは、研修委員会も正直、十分に機能していないというのはあります。各委員会が予算の問題で個別に単独で動かざるをえないのかなと感じていいます。そういう中で、こういう機会にいろいろコミュニケーションをとったらいいのかなと思います。
河野 前期に前任の佐藤豪一委員長の後を継いで消費者保護推進委員長を務めさせていただき、今期2年目に入ります。消費者保護推進委員会は主に公益事業を行っています。文京区役所の不動産相談に出向すること、支部消費者保護事業の2つに分かれます。これからの支部不動産取引所の充実を考えると、現行の支部冊子『いつでも無料不動産相談を文京区支部で承ります』が有りますが、広報活動としては十分とはいえないと思います。役員方々から意見を聞き広報活動を考えたいと思っています。
生川 2期目の社会貢献委員長になります。今日も本部の社会貢献委員会に出席してまいりました。7割方、委員会のメンバーが変わっていました。だいぶ若返っているんだと実感しました。社会貢献委員は指導するうえで必要ということで、2時間の研修がありました。いまはやりの「民泊」のこと、シェア・ルームの違法広告(ワンルームマンション=2万5,000円、3万5,000円などと書いてあって、一番下に小さく〈6人〉と表記した広告が違法など)が最近多くなっていることを聴講しました。「民泊」はこれから必ず出てくる問題ですので、注目して気を付けてやっていかなければいけないと感じました。社会貢献委員会は、今年も会員諸点検、屋外の違法看板の調査を、9~10月にかけてやっていきます。
上野 前期は組織担当委員長をやらせていただきました。去年、入会促進と組織担当が統合して組織委員会となり、今年度から組織委員長をやらせていただきます。昨日、本部の第1回組織委員会に出てきました。全日の勢いをどうにかして止めなければならないということで、かなり白熱した議論となりました。協同組合と東政連にも協力していただかないと、全日との入会金の差は埋まらないのではないか、組織としては全日に負けないPR活動をしていきたい、と話していました。

2期目運営に向けた抱負

司会 去る4月26日の支部総会で新井支部長の再任が承認され、支部長2期目の運営がスタートしたところです。新井支部長は、消費者保護と人材育成の2本柱を基本として、支部運営の整理、合理化をさらに進めるという方針を示されています。2期目となりまして、運営に関する抱負を皆様から伺いたいと思います。それでは小能幹事長からお願いします。

《支部運営について》
小能 今期、文京区支部は中央ブロックのブロック長を受けることになりました。すでに中央ブロックは動きだしています。支部事務所で会議を行い、3支部の方にお越しいただき、議論をしていただいています。ブロック長になるのは10年近く前の寺村支部長の時代以来だと思います。以後、ブロック長を受けるチャンスがなく、今回思いきって新井支部長がブロック長を受けたということです。このため、支部運営とブロック運営の両方をやっていますので、執行部も忙しい状況です。会員の皆様、今日お集まりの委員長の皆様にも助けていただかないと、運営がうまくいかないと思っています。
また、ブロック運営に関して、新井支部長もいろいろ勉強されて、すでにブロックの予算も厳しい状況にあるということで、今までと同じ運営をしていくと破綻してしまう状況にあります。この点を考え、会議は支部事務所を使い、経費の削減を図っています。必要なところにお金を投入していくのは支部運営でも同じですが、ブロック運営にもすでに反映して、必要のない事業はやらない、必要なところにはお金をかけていく、メリハリのある運営をしています。1年目は手探りの中でやっていかざるを得ない状況ではありますが、2年目にはその効果が出て、今までとは違うブロック運営になると思っています。文京区支部の皆様には注目していただき、ご協力をお願いします。私は幹事長という立場ですので、円滑に支部運営、またブロック運営ができる環境を作っていくのが仕事です。一生懸命やらせていただこうと考えています。
今度9月21日(水)に不動産無料相談会がシビックセンター地下2階で開催されます。中央ブロック主催で、先ほどお話ししましたように当支部はブロック長ですので、よろしくお願いします。文京区報にも掲載してくれます。会員の皆様にも広報していただき(ポスターの掲載をお願いします)、相談者が多く来てくれるよう、ご協力をお願いします。

《総務委員会》
中村 総務委員会は今期、本部から来ている大項目「支部規約、支部内規の見直し」を行っていきます。すぐに変えられるものではないので、段取りとしては、(1)規約改定の委員会を立ち上げ、(2)そこで議論して、(3)総会で承認へ、ということになります。規約を変えるのはひと苦労の部分があります。1年かかるか、2年かかるか。選挙のない今年のうちにできればやった方がいいと考えますので、本部と相談しながら、どのくらいのタイミングでやればいいか、見極めながら進めます。規約も読んでみますと、時代に合わない、整合性のとれない部分もありますので、今年はこれらを中心にやっていきます。中央ブロックの運営もあります。支部長、幹事長のもと、スムーズに運営できるよう準備をしていきたいと思います。

《財務委員会》
井上 いろいろ話がでていますが、引き続き財務が厳しい状況にあります。今まで同様、皆様にはご協力をお願いしていかざるを得ない状況です。支部長、幹事長も仰っていますが、必要な事業には必要なお金を出していきたい。ただ、やみくもにやれるほど財源がないので、ある程度絞り込んで、ポイントを絞って経費を支出していく姿勢は今までと変わりません。しかし、社会の変革もあって、新しい業態の出現、行政との協力を進めていくうえで、お金のかかるものもあるかと思いますが、なるべく経費のかからないよう、私も一会員、一役員としてアイデアを出しながら協力していければと思います。

《情報委員会》
三浦 本部と支部の両方にお願いしたいことがあります。昔、広報委員長だった頃、本部の会議では、広告媒体をどうするか、小委員会を作って広告代理店のプレゼンを見て、質問しながら、予算も考えながら皆で論議したものです。その後、1期抜けて、昨年また情報委員長に携わって本部の会議に出席したところ、運営方法が全く変わっていて、どこかですでに決まったことを出してきて、多数決で、いいか悪いか、いきなり問われる。承認してくださいとの雰囲気で進行していく。どこでどう決まったのか、分からない。内容の吟味がなく、前回の事業の踏襲内容ばかりです。費用対効果も、結果検証もないまま決まっていく。予算も切り詰めなければならない状況で、効率のいいものを皆で議論していく、以前のような委員会が生まれればいい。それを発言していきます。
支部については、情報委員会で比重が高いのは支部報の発行です。会員と支部運営を結ぶパイプラインは、年配の方が多いのでホームページというよりは『支部報』がメインになっています。また、支部創立50周年記念誌を作成するにあたって参考になったのは支部報でした。その意味で、今発行の支部報は、未来への『議事録』になっていると思います。ページは削減されましたが、内容の濃いものを作っていきたい。そのためには皆様の協力が必要です。ぜひご参加ください。ご協力のお願いを兼ねて抱負とします。

《研修委員会》
渡辺 本部主催研修会の運営に関しては、本部主催、本部事務局主導という状況であることは皆様にお伝えしておきます。支部研修ですが、予算がないとばかり言っていても始まらないので、昨年の本富士警察さんとのタイアップ、本郷税務署との連携など、費用のかからない研修会もありますので、委員会として考えていきたい。参加者集めについては、青年会との共同開催で、お力をお借りしたいと思います。いずれにしても、委員会内でディスカッションしながら、しっかりとしたものにしていきたい。

《消費者保護推進委員会》
河野 文京区からの要請を受けた事業が多くありますが、それ以外の事業として、(1)東京大学留学生・外国人研究者賃貸住宅あっせん提携制度、(2)根津・千駄木「下町まつり」への参加(無料不動産相談の実施)、(3)相談員のスキルアップを目的とした佐久間弁護士を講師に行っている研修員研修会、それにもう一つ重要な事業として、(4)支部が行っている無料不動産相談所の運営があります。(4)の充実は、新井支部長の掲げている消費者保護の重点項目の一つですが、支部無料相談所を周知するため利用しているのが冊子『ハトマークの不動産相談に行ってみよう!』(前頁写真)です。文京区役所に置いてあります。しかし、これを「下町まつり」などの特別な機会に配らないことには人目に触れません。(4)をどのように一般に周知していくか、各委員長にもご意見をお伺いしたいです。委員会としては、予算に限りがありますので、費用対効果を考えながら効率のいい周知方法を考えていきます。
「東京大学留学生~提携制度」は、1年目である程度結果がでましたので、東大のアンケート結果と、支部提携店から出していただいたアンケートを取りまとめて問題点を洗い出し、東大の担当者と意見交換をして制度の充実を考えていきます。
「下町まつり」への参加(無料不動産相談の実施)ですが、これに代わる公益性のある事業は他にないか、委員会で探っていきたいと思います。また、相談員研修ですが、踏襲か違ったものにするか一考の余地ありと思っていますので、委員会で検討していきます。

《社会貢献委員会》
生川 社会貢献委員会では毎年、会員点検指導、タテ看調査があります。会員点検指導に関しては、年に8~10社ほど実施していますが、一度指導しても再調査をしていませんので、徹底するのであれば、また見に行かなければいけないかなとも思っています。タテ看は文京区の場合、他地区と比べて少ないのが分かっています。また、あっても支部会員ではないので、安心しています。
昨年、委員会予算が減りましたが、他支部から「増やさなくて大丈夫か」と言われました。その支部は、空き家対策で区役所の役人と一緒に地域内を回って調査しているとの事。「文京区も巡回が必要になってくるんじゃないか」と言うのです。急に言われたら、考えなければいけないと思います。

《組織委員会》
上野 組織委員会としては、全日との新入会員獲得競争があります。新入会を増やすため、本部では、西新宿に開業支援センターを作りました。支部でも開業したいという方が相談に見えましたら、私に連絡していただければ、こちらに入会してもらうよう働き掛けたいと思います。
本部の委員会は報告で終わっていますが、大滝委員長(副会長)は、小委員会を作って議論し、各ブロックにおろして、各支部の一般の委員とはSNSなどを使って話を吸収し、我々の意見を積極的に取り入れる、と言っていますので、今後の様子を見ていきたいと思います。

文京区支部「不動産相談所」充実へ

司会河野消費者保護推進委員長から同委員会が直面している課題が提起されましたが、皆様の委員会の中で抱えている問題点があればお話しください。

生川 6月12日の日曜日に文京区の特別相談の相談員として行ってきました。この日の相談には定員を超える希望者があり、一部お断りしたとお聞きしました。「へー、そうなの」と思った次第です。極論ですが、支部の相談所も平日(月~金:10時から16時、予約制)だからだめで、日曜日に皆で協力してやれば相談者が増えるのはまちがいない。とにかく、すごい人気でしたから。
井上 支部の相談を増やしたいということですよね。文京区広報課との話し合いの中で、区の相談窓口に来た人で、この相談では時間が足りない人が、支部の無料相談へ来て、引き続き相談を受けられる体制もあっていいと、区の方も言っていました。時間が足りないなど消化不良があれば、「宅建文京区支部の相談窓口へというルートがあります」と知らせるものを渡せるようにしたらいい。
河野 支部主催「不動産相談所」を周知するために文京区支部で作成した冊子『ハトマーク不動産相談に行ってみよう!』を渡してもいいですよね。渡す方法を考えないと? この冊子は区役所広報課の窓口においてありますよ。
井上 入口ではなくて、相談に来ている方に渡せるように、中に置いてほしいですよね。そうすると、相談に来る人が増えてくるのではないでしょうか。
三浦 この間の広報課との話し合いでは、不動産相談だけ、ガクっと数字が少なかったじゃないですか。ネガティブな発想ですが、なぜ少ないのか、ディスカッションをする中で改善策を話し合って、相談に行ってよかったなと思ってもらえるような内容にすること、文京区役所からは、不動産相談員は宅建文京区支部でなんとかお願いしたいと言われるよう、私たちも考えて提案していったらいいと思います。
小能 不動産相談と、弁護士による法律相談、税理士による税務相談との違いは、緊急性が高い案件かどうかではないでしょうか。法律や税務は、「今なんとかしなければ……」「今期の申告までに……」と時間の制約があるため、多くの人が相談に行く。不動産は今売らなくてもいいし、相続はずいぶん先だと、相談する人も時間的に余裕がある。今日じゃなくてもいい。では次回にしよう。そういうこともあるのではないでしょうか。井上さんが言うように、支部での相談窓口の門を広げておけば相談者が増えてくると思います。
河野 文京区との懇談の結果、法律相談、税務相談、不動産相談に対する要項(相談受付要項)が変わりましたね。区から送られてきました。「もう少し具体的にしたほうがいい」と私たちが提案したことが反映されたものと思います。いい方向に変わりました。このような細かいことを提案するなかで、周知が図れればいいと思います。
三浦 役所のほうでは紹介できないが、支部の相談では司法書士や行政書士とパイプを結んで、相談に来た人に紹介ができます。文京区支部の相談に行ったら、いろいろ紹介してもらえてよかったということがあっていいと思います。「支部の相談に行ったら、いろいろヒントがありますよ」と言えればいいと思います。

支部研修活動の方向を考える

司会 新井支部長は、教育研修活動を重点施策の一つとして挙げられています。そこで当支部の研修活動ですが、ここ数年、青年会と合同で研修会を開催していますが、今後同じように開催するのか、お伺いします。
渡辺 過去3回、青年会との合同研修会を開催しています。内容的にはいいのではないでしょうか。支部がやれる研修は、地域とのコミュニケーションを重視した警察や税務署と提携したもので、東京オリンピックに向けて色々なテーマのもと、費用をかけずに開催していきたい。
司会 これまでの研修会はとてもいいという評価を聞いています。
井上 お金のかからない研修ですが、アットホームや民間企業(デベロッパー、建売業者など)を呼んできたり、また、具体的に言いますと、中古物件流通に進んでいると思われる企業を呼んできたりして話をしてもらうのはどうでしょうか。
渡辺 基本的に民間企業を呼んでくるのは問題ないと思います。耐震とか等価交換などをテーマにしてもかまいません。しかし、研修を年に1回しかやらないのであれば、公的なもの、またはだれにでも関係するものをテーマにしないと、不平、不満の声が出てくると思います。年2~3回あれば、一つは警察とのタイアップ、次はデベロッパーを呼んで現状の具体的な話を聞く、そういうことを考えたいです。
井上 なぜ、そういうことを言うかというと、今私の知りたいことは、インスペクション(宅建業法改正で2年後に施行される「住宅診断」)や瑕疵担保保険です。そういう会社を呼んできて、宣伝でもいいと思います、具体的な実務の話を個人的に聞きたいと思ったからです。
渡辺 年に2~3回の研修会の中でなら、バリエーションの一つとしてやりたいと考えます。今期どこまでできるか。ただし、テーマによって一部の会員しか興味の持てないものであれば、年1回でそういうものをやったら、不満が出ます。そこで費用をかけずに公的なものから民間企業などの少しマニアックなものまで、年間最低2回に分けてできたらいいと思います。
三浦 そう考えると、知りたいテーマはたくさんありますね。土壌汚染に関しても、また耐震補強など、具体的な生の声をいっぱい聞くのも面白いと思います。また、会員の中にも個性を持った会社があります。そういう会社に話を聞くのも面白いと思います。勉強になります。
井上 会員が講師になるものいいですね。
中村 総会の日の研修も時間をしっかりとって、研修の枠の一つにしてはどうでしょうか。
渡辺 総会の終了時間がなかなか読めず、難しい点もありますが、スケジュールをしっかり組んでやるのもいいですね。
三浦 話は少し脱線しますが、文京区の町おこしのように、有志が集まってお金を出し合い、テーマを選んで講師を呼んで、地域や行政、政治家の方を通じて個性的な勉強会をやっていくのもいいのではないでしょうか。
小能 新井支部長も行政機関や民間団体との協力や参画を積極的に進めていくと言っています。いろいろなところの情報を我々文京区支部に集中させることは、支部長が考えているところです。それによって、会員のスキルも上がっていく。何かのときに役立つことがあればいい。
三浦 民泊、IT重説、海外不動産投資、英文契約書の見方・作り方など、いろいろなテーマごとの研究会を、有志が集まって始めてもいいですよね。
渡辺 ミニ研修会みたいなものなら、いろいろなテーマでやれます。
司会 皆様方から新井支部長2期目に向けた抱負を頂戴しました。文京区支部では研修会の充実も強く進めており、消費者保護、人材育成の2本柱を掲げる支部長のもと、運営してまいりたいと思います。また、さらに会員が増えますよう期待いたしまして、本日の座談会を終了したいと思います。ありがとうございました。

zadannkai