オピニオン

都市計画審議会委員に支部会員を!

都市計画審議会委員に支部会員を!

佐藤豪一 文京区議会議員
東京不動産企画株式会社(東地区4班)代表取締役

私が区議会議員になったきっかけは皆さまご存じのように、平成26年4月に施行された「文京区絶対高さ制限に対する高度地区の利用」条例に対する支部としての反対活動です。
この条例の問題は、当時奈良部支部長の下、私は住民の立場、支部消費者保護推進委員長として住民の財産権を守る立場でこの条例の問題点について行政や議員に訴えていました。
問題点を整理すると
この条例(高さ制限)により、特に商業系地域は容積率を消化できなくなるので、不動産評価、流通価格に影響を及ぼすこと。
この条例(高さ制限)により、行政は建築紛争が減少するというが、建築紛争とは利権が絡むのでこの条例施行での減少は見込めないこと。
この条例(高さ制限)により、総合設計制度の高度利用の利点を活用できないこと
この条例(高さ制限)により、遵法性のある既存の建物が既存不適格建物になること 等でした。
このうち、我々の助言により総合設計制度の高さは制限の 1.5倍までに引き上げられ、既存不適格の問題につきましては、一回の建て替えは同様の建物でよいということに区は変更しました。しかし、一回の建て替えでは財産権を永遠に保証できない問題は残ります。
区分所有建物の建て替え問題は深刻で規制を緩和したほうが再建築費に充当できるため、規制ありきでは50年後100年後の区内区分所有建物建て替えに条件が合わず、仕方なくそのまま老朽化し、空き家住戸も増えることが懸念されます。今のうちから条例を見直す必要があるのです。文京区の住環境を保全し、より良いまちづくりをするためにも支部のみなさまと力を合わせて、行政と膝を突き合わせる必要があり、それは区内不動産取引の流通健全化を図るためにも必要なことだと思っています。
議員を6年務めて気がついたことは、この条例を決定する権限を持つ文京区の都市計画審議会委員の構成についてです。現在、学術経験者3名、関係官庁3名、公募区民3名、区議会議員7名で構成されていますが、文京区民の財産にかかわる大事な条例を何故このメンバーで決定するのかということです。私は議会や委員会で再三そのことについて指摘し、委員の見直しを求めています。
また、都内23区中14区は時代の流れに対応し、都市計画審議会委員の構成を変えています。学術経験者は大学などの専門的な教授などに加え、区内不動産業界や建築士事務所組合、区民も公募のみならず、区民の代表的な町会連合会や商店街連合会などを都市計画審議会の構成メンバーに入れているのです。
「群盲、象を評す」インドの寓話にありますように、人が目をふさいで象を触ると、象の耳を触った人は「大きな団扇」という、尻尾を触った人は触れば「ロープ」という、体を触れば「壁」といい、鼻を触れば「大蛇」というのです。人それぞれ見方や意見が違うのです。
目を開き、しっかり全体像を把握しなければ「象」という答えが出ないのです。これは都市計画審議会でいうと建築基準法や都市計画、用途地域を知らない人達に文京区のまちづくりを問うたところで住居系に住んでいる人は「マンションなんかいらないから全て低層にしろ、建築紛争だ」だとか「隣に保育園ができるのは嫌だから反対運動する」とかいう話になるのです。
区民として用途地域のあり方や建築基準法で守られていること等、それぞれの権利や役割を最低限把握している人に都市計画審議会の委員としてテーブルについてほしいものです。
今思い起こせば、平成25年にこの条例に反対する活動をするために、業協会を代表して区議会の各会派を当時の奈良部支部長や原元支部長と廻り、一生懸命に説明をしましたが区議会議員はみなこの条例について専門的鵜な知識がないので、説得すること、充分に理解させることができませんでした。都市計画審議会は行政の描いたまま、一部の学術経験者委員の仕切りによって、是々非々の議論がないままに条例が平成26年に施行されてしまったのです。
今の私ならば、公聴会をする必要性を訴えたり、特別委員会を設置したり、場合によれば総務省に不服申し立てをすることが可能で、当時集めた2000名の反対署名も区長宛てでなく、議会宛てに出せば署名がもっと生かせたはずだと後悔しています。
二度と区内の条例をコレクティブ・インパクト(様々なプレイヤーが共同して社会課題解決に取り組むための一つのスキームであり、共同の効果を最大化するための枠組みのことを指す。ある特定の社会課題の解決に取り組むプレイヤーは自治体、企業、NPO、政府、財団など様々な分野で多数存在する。)の熟議なく決定してはいけないと思い、私は先ずは都市計画審議会の構成委員の見直しを訴えているのです。
しかし難しいのが、与党多数で強引に構成委員の見直しをしても野党からの反発が避けられないため、時間を多少かけてでも、都市計画審議会の役割と熟議の必要性、また、そこに参加する委員の責任を明確にしてテーブルについていただく理解を得て、構成委員の見直しの願いが叶った際には是非、我々宅建業協会を始め、建築士事務所組合や町会連合会、商店街連合会など区内を専門的に知る、又は区のために熟議ができる委員の構成にしたいと思うのです。
今の都市計画審議会は全く機能していない。ここで区民の財産にかかわる条例を作成することにはゾッとするのです。
都市計画審議会に我々業界が入り、区の重要な都市計画案件を熟議できる環境を整えるまで私の議員活動は続きます。

新型コロナの影響を受けて─コロナ禍の未来像─ (2)

宅建協会文京支部座談会令和2年11月2日

新型コロナの影響を受けて ─コロナ禍の未来像─(2)

(1)からの続き

コロナ禍で変わること

兒玉 これからは今までと同じことが繰り返されないというか、生活様式そのものが変わっていくような気がします。
井上 家の探し方自体も変わるでしょうね。なるべく会わずに、リモート、VR内覧など。初めはそういうもので絞り込んで、最後は最終確認で見るという形はあるかもしれないです。ホームステイジングといって、空き室に家具を置いてモデルハウスのようにして内覧をする形のバーチャル版。ここに応接セットを置いたらこんな感じになるというものをバーチャルで見せるというもので、5Gになるとわりと早い時期に実現するかもしれない。
三浦 今、世界中で人工知能予測がすごく進んできて、どこの国のこの物件がいくらに上がるとか下がるとか、家賃収入がどうだという予測を人工知能がするんです。
井上 そういうデジタルトランスフォーメーションは、賃貸にしても、売買にしても、物元になっていないとできないですね。客付けだと加工もできないし、なかなか難しい。物件を増やしていかなきゃいけないというのはすごくあります。
三浦 社内で、若手が集まって、20代と30代で未来会議というものを開きました。世の中がどうなるかとか、未来はどうなるだろうかという予測を立てる会議です。結論から言うと、仲介手数料はなくなると。なぜかというと、今、契約書がデジタル化された段階でIT企業が参入できてしまうんです。お客さんがパソコンで物件検索して、気に入ったら申込書や契約書まで送られてくる。要は、バーチャルだけで入居したいという人が出てくる可能性がある。もしくは、買いたいという人。「契約」と入れると、ひな形が出てきて、あとはサインするだけという時代になる。IT企業は広告収入で食べているから、仲介手数料を取る気がないかもしれない。借りる方と買う方は、手数料がタダのほうに走るじゃないですか。IT企業の1社がそれをしたら、今後、仲介手数料なんか払う時代ではなくなるかもしれない。それで、仲介手数料のないことを前提に会社づくりをしていかなければいけないということになりました。では、アナログで絶対になくならないものは何かとみんなで議論した結論がトラブルの対応などの管理です。管理の申込みやクレームを上げるところは、デジタル化されても、直接会って話したりする部分は、やはり人と人でなければいけない。だから、管理を取った会社だけが生き残るのではないか、というのがうちの会社の結論でした。
井上 確かに、物元であれば、そういう対応はできるだろうから。
三浦 大家さんは、いつも不安じゃないですか。だまされたらどうしようとか。だから、絶対にデジタル化で不動産会社と会わないで対応するということはあり得なくて、管理はやはり顔を見ながら、アナログのところが残る。工事でロボットがクロスを張ったりする可能性はあるけど、でも、やはり基本人間です。だから、管理と工事はアナログで。ということは、管理物件を取っている会社が勝つ。ということで考えていったら、不動産会社と飲食店は半分になるという話になったんです。
中村 カラオケ屋さんにいたっては、今はこんなに人が来ないのかというくらいの状態ですね。カラオケ屋さんは結構良い賃料で借りてくれていたから、そこが出てしまうと、やはりそこまで払えるところは、なかなかないですね、空中店舗は。今まで高く借りてくれていた業種が一つなくなってしまうかもしれないと考えると、また新しい業種が出てくるか、もしくは、賃料が下がっていくか。どっちかになりますね。
三浦 今回は、実はリーマン以上にショックが大きいだろうということで、オフィスビルなどはもっと下がる可能性がある。でも人口は減りつつも衣食住はなくならないから、人間、どこに住むかの違いは生まれても、どこかに住んでいるわけです。ということは、住む家はやっぱり強いなと思う。

ITが不動産に与える影響は?

井上 IT重説は普及していますか?
三浦 そもそも日本は宅建の制度があって、重説のシステムがありますね。これがあるからマーケットが弱い。アメリカの場合は、エスクローといって、そういうものを査定する、重説のようなものをつくる別セクションがあって、そこが過去の取引事例を全部見られるようになっていて教えてくれる。日本は、日本語しか話せない日本人が重説を作成しているから、アメリカ人は対応できなかったりする。そういうところが普及が遅れているらしいです。
中村 アメリカは、どちらかというと担当制度ですね。始めの営業を取ってくるところから、広告を出すところ、案内するところ、重説をつくって契約するところまで、みんな担当が対応する形が主流だと思う。
井上 このコロナで、大きくそういう方向に舵がきられたというのは間違いないですね。不動産も対応していかなければいけないということですよ。

アフターコロナに向けて

三浦 今後、我々ができる対策や、コロナの影響を受けるからこそこういう準備が必要だろうということが何かありますか。
井上 情報発信元になることが大事なような気がします。あと、不動産屋もIT化が大きく進むから、その知識なり方法を勉強する必要があると思います。
志賀 全く同じ考えです。このコロナ期間で対面取引の難しさを痛感したので、今以上にITの勉強もしなければいけないし、これから不動産屋としての取り組み方なども。うちの会社でまず徹底したのは、今までは当たり前だったことが当たり前にできなかったので、いま一度お客様回りから初心に返ってしっかり対応しようということで、徹底しています。やっぱり一番はどんな状況になっても報・連・相は怠らないということで対応しています。
奈良部 不動産だけではなく何か新しいことにもチャレンジしたいです。IT企業に対抗して。
兒玉 遠い未来のイメージは湧かないけれど、とりあえず目先では、今年一年を振り返ると、賃貸がうまくいかないときに、逆に売買がある程度それなりの収益を取れたりしているから、やはり多方面から集客できるような体制をつくっておくことが、当面は必要かなと思っています。ただ、今後、5Gが不動産にどう影響するかとか、そういうことは分からないから、そのときはまた若い世代が考えてくれればいいと思います。
中村 IT化が進んでいくでしょうけど、うちの会社がIT企業と張り合って同じことができるかというと、できないわけで、僕らができることをやっていくしかないだろうと思っています。それは何かというと、対面でなかなか会えないけど、やはり人と人のつながり、おばあちゃん、おじいちゃんとのつながり、そうしてつながっていけば、必ず困りごとが出てきます。「ちょっとここを掃除しておいてくれないか」とか、「これを何とかしてくれないか」とか、そういうことは ITでは、絶対に対応できないので。昔の不動産屋さんは、家賃を集金して御用聞きのようなことをずっとしていたわけで、そこの原点に立ち戻って、御用聞きをすることによって差別化ができるんじゃないかと考えています。
千田 コロナ云々ではなく、対大手さんと私ども零細というところで、勝っていくには、地域や近所の小回りのきく業者、
それが一番重要なのかなと思います。そういう中でリモートも少しでも生かしつつも、やはり原点が大事だと。あとは、従業員が気持ちよく働けるようなスタイル。うちは緊急事態宣言になったときに、パートの人でも、子どもも一緒に出勤してもらうなど結構自由に対応しました。フレックス的に事務的な作業の人は、好きな時間に好きに出勤して、決められた仕事だけきちんとやってもらえればという感覚で、働きやすい環境で対応していこうと考えています。
三浦 うちは奈良部さんに近いです。今できることをきちんとする、アナログの管理を取っていくことがまず一つ。そのほかに、今、SEのスタッフがいて ITの部署もつくりました。
衣食住はなくならないという話が出ましたが、不動産以外の新しい分野へのチャレンジもいいかなと思っています。三本柱で準備しています。
今日はみなさんありがとうございました。

(文京区支部事務所にて)

新型コロナの影響を受けて ─コロナ禍の未来像─(1)

宅建協会文京支部座談会令和2年11月2日

新型コロナの影響を受けて ─コロナ禍の未来像─(1)

新型コロナウイルス感染症が世界中で急速に拡大し、国内では4月に緊急事態宣言が発出されました。さらなる感染拡大に歯止めが効かない今、不動産業も非常に厳しい状況となっています。この事態に対してどのように対処し、乗り越えていくのか、そのヒントを探るべく座談会を開催しました

司会:三浦 孝志 東地区1班 (株)タープ不動産情報
兒玉  隆 東地区2班 実用春日ホーム(株)
井上 慶太 西地区2班 (株)明治コーポレーション
中村 哲也 西地区2班 実用ライフサポート(株)
志賀 直人 南地区4班 (株)エイコーポレーション
千田 貴則 北地区2班 (有)仲良ハウス
奈良部年緒 北地区2班 (有)南桜商事

参加者

三浦 今回のテーマは、「コロナの影響を受けて」ということですが、コロナの影響が出始めたのは今年の2月ごろからでしょうか。何か影響を受けていますか。
井上 当初、3月から5月くらいは、電話も鳴らなければ、人も来ない。とにかく、ピタッと止まってしまったという感じでした。
奈良部 テナントの退去が出たり、退去しても普通なら埋まる物件が埋まらないで残っていたり。そこに問い合わせも来ない。さらに大家さんからも、いつ決まるのかということも言ってこなかった。みんなが自粛ムードになっているという感じがありました。
兒玉 新型コロナのことを耳にするようになったのは1月ごろからでしたか。当初は他人事のような感じでした。それが、感染者が出てきて、2月ごろから雲行きが怪しくなって、動きが悪くなってきました。とにかく賃貸の動きが悪い。おそらく企業などが社員の異動をさせなかったことが大きな要因でしょうか。
三浦 事業用の案内がぱったり止まりました。あとは、賃料を半分に下げてくれという電話がありました。
中村 どちらかというと、店舗や飲食はそれほどなかったですが、住宅系の家賃も下げてくれともっと来るかなと思っていましたが、思いのほかなく、下げてくれというのは、1件あったか2件あったかくらいでした。
志賀 2月の時点で留学生が帰られたので、留学生の解約が圧倒的に多かったことと、2月下旬から3月で法人の社宅の申し込みが全てキャンセルになりました。やはり3月から5月が、賃貸はガクンと落ちました。いまだに戻って来ない留学生もいるので、家賃の督促が一番大変でした。
井上 借りたままで帰国したのですか?
志賀 借りたままですが、私の担当物件ですとLINEでつながっているので連絡して、請求書のコピーを送って振り込んでもらう。ただ、夏場、なまものなどがあり虫が湧いてしまう可能性があったので、中に入らせていただいき、捨てていいか確認しました。
井上 シングル物件が全然動かないですね。
兒玉 逆に、イメージからすると、ファミリーのほうが動いていない感じがしますが。
三浦 売買は動いているという話を聞きますが。
兒玉 コロナの緊急事態のときに、現地販売をやることになって、緊急事態が発表されて見学が来ないかと思っていたら、みんな自宅待機で案外暇なんですね。戸建て現地販売をしたら通りを歩いている人なども暇だから見に来てくれました。比較的売買は動いている感じです。
中村 欲しいというマインドは落ちてないのですね。

コロナ禍でのさまざまな対策

三浦 いろいろなところで影響が出たようですが、コロナになって、会社で実施した対策や、逆にこういうチャレンジをしたとい
うものはありますか? 当社は営業車の駐車場料金がすごく重くなっていたので、駐車場は全部解約して、在宅勤務の社員の家の近くに借りました。そうしたら、文京区では駐車場代が3万円代だったのが、1万円以下になりました。また、営業車はハイブリッド車なので、ガソリン代のほうが電車賃より安い。2つが得になりました。ほかに、板橋の事務所兼倉庫を開放して、打ち合わせの際にミーティングスペースとして使うようにして、テレワーク助成金でノート型パソコンを購入してスタッフに渡しました。
中村 うちも休みを増やして営業時間を短くしてということを実施しました。実際、やってみると、それはそれで回っていく。こ
れだけ休んじゃまずいだろうと思っていたけど、それはそれで内容濃く仕事ができて、それはそれで回るのかなと実感しています。
井上 うちも週休2日にして、できるということは分かりました。
中村 緊急事態宣言が出てからは、お店を開くことが悪のような雰囲気がありましたね。
千田 うちは看板を消して業務していました。
三浦 これまではお客さんに電話してアポを取っていたけど、アポが取れない状況になった。今はお客さんもスマホなどを持っているので、「Zoom知っていますか。一度チャレンジしてみませんか」とお誘いして始めてみる。そうすると「やっぱり顔が見えたほうがいいね、これからは直接こなくていいよ」という話になったりします。
中村 オーナーさんは年配の大家さんが多いですが、いまだに訪問しづらいというか、顔を合わせていないところが何件かあります。高齢者だとやはり気を使います。
三浦 LINEでコミュニケーションする場合、結構フランクに送るじゃないですか。「会いたいけど会えない状況だと思いますのでZoomでいかがですか」と、そんな感じから入れる。電話には出てくれないけど、LINEは必ず既読になったり返信が来るから、確率がすごく高いですよ。うちの会社は早々に営業ツールにLINEを使い、効率が上がっています。
井上 既読が分かるのはいいですね。
兒玉 リモート内見などやっていますか?うちは一時、リモート案内が話題になって社内で聞いたら、一部の営業担当がLINEや Zoomを使ってやっていると。それでリモート内見できるように一応体制を整えました。
志賀 客付けの会社で、渋谷とか池袋、中国の仲介業者の人たちが留学生を連れてきますが、その人たちが結構iPadで対応していますね。中国から新規で来る人で、まだ口座も開いていない人は仲介の方が全部肩代わりして、保証の面まで全部対応して、口座開設まで全部やってくれます。保証会社のほうは、中国のほうに電話連絡で確認を取ってもらう。そういうリモート的な案内は、うちは何件か経験しています。実際には、地方の人は物件を見ないで契約する方のほうが多いのでiPad1台での対応もありかなと。ただ、その代わり、一筆覚書きは取りますけど。

ー(2)へと続くー

連載 海外不動産投資事業

三浦孝志(株)タープ不動産情報

第4回モンゴル不動産投資(最終回)

最終回となる今回の海外不動産レポートは今注目されているモンゴルへの不動産投資事情をお伝えします。
モンゴルは北側にロシア、南側は中国という大国に挟まれた立地で国土の広さは日本の約4倍です。人口の約80%の250万人(横浜市に近い人口)が首都ウランバートルに集中しています。
モンゴルの経済は、一時期落ち込んでいましたが、現在は経済成長率も戻りつつあり、不動産投資でも注目が集まっています。日本でもモンゴルへの不動産投資は注目度が高まりつつあります。そんなモンゴルですが首都ウランバートルを中心に不動産事情はどうなっているのか、ご紹介したいと思います。

外国人規制

モンゴルは外国人に対し規制があります。まず土地ですが、モンゴルの土地は原則として国有で、モンゴル国民も限定的にしか所有できません。外国人の取得できる権利はかなり限定的です。モンゴルの土地に関しての3つの権利は以下です。

1.所有権:合法的に土地を管理・処分することができる権利。
→モンゴル国民のみに認められます。

2.占有権:土地利用契約に基づき、土地を合法的に管理(占有・利用)する権利。

→モンゴル市民、モンゴル企業のみに認められます。外国人や外国企業、及び外国資本を受け入れたモンゴル企業は認められません。

3. 利用権:土地の所有者や占有者との契約で定められた目的に基づき、合法的に土地を利用する権利のこと。譲渡はできない。
→日本人や日本企業にも認められます。

占有権は使用期限が50年ありますが、利用権は5年ととても短く、利用権でそこに建物を建てるというのは、とても現実的ではありません。
建物については所有権の取得、建物の一部についての区分所有、登記の全てが可能です。ですから外国人が個人で所有できるものは基本的に区分所有のアパートということになります。人気が高いのは駐在員向けの高級アパートですが、これからは中所得者向けの物件やオフィスの需要も増えてくるので、そのあたりに目を向けるのもいいかもしれません。

不動産投資事情

モンゴルは2011年には実質GDPが17.5%と世界一の経済成長率となっていましたが、2013年以降下降していき、2016年に1.24%となります。しかし、政府の法律改正やIMFの支援、諸外国の融資などを受け、2017年に5.15、2018年に5.02と息を吹き返してきています。
ウランバートルではゲル(モンゴル遊牧民の住宅)の再開発や開拓も進めており、郊外に建物が増えればウランバートルの地価が落ち着く可能性もありますが、当面価格は上昇傾向であることが予想されます。

不動産投資のポイント

モンゴルの不動産投資における利回りは8%~13%で、ウランバートルの一等地ともいえる中心部でも古いアパートが並び500万~ 800万程度でファミリー向け区分所有が購入できます。しかし、日本でいう不動産会社が存在しないため、先ずは安全に不動産を購入するためには信頼できる現地のスタッフへのアプローチが重要です。(日本語堪能なスタッフの詐欺も多いのでパートナー選びは特に注意が必要)
経済成長が見込めるウランバートルでは、キャピタルゲイン、インカムゲインなど不動産投資から発生する全ての利益が見込める背景から不動産投資が楽しみな国です。

まとめ

モンゴル不動産投資は積極的に進められており、日系企業でもプロジェクトとして株主を募るケースもあるほどです。ただし詐欺事件もあったのでその点を含めて十分な注意が必要です。
海外不動産投資は現地の事情を知らないなどリスクが大きいことも少なくありません。法律や契約書はしっかり把握しておくことが大事です。モンゴルの投資も投資先企業任せにするのではなく自分で知識を持って取り組むことをおすすめします。

連載 海外不動産投資事業

三浦孝志(株)タープ不動産情報

第4回モンゴル不動産投資(最終回)

最終回となる今回の海外不動産レポートは今注目されているモンゴルへの不動産投資事情をお伝えします。
モンゴルは北側にロシア、南側は中国という大国に挟まれた立地で国土の広さは日本の約4倍です。人口の約80%の250万人(横浜市に近い人口)が首都ウランバートルに集中しています。
モンゴルの経済は、一時期落ち込んでいましたが、現在は経済成長率も戻りつつあり、不動産投資でも注目が集まっています。日本でもモンゴルへの不動産投資は注目度が高まりつつあります。そんなモンゴルですが首都ウランバートルを中心に不動産事情はどうなっているのか、ご紹介したいと思います。

外国人規制

モンゴルは外国人に対し規制があります。まず土地ですが、モンゴルの土地は原則として国有で、モンゴル国民も限定的にしか所有できません。外国人の取得できる権利はかなり限定的です。モンゴルの土地に関しての3つの権利は以下です。

1.所有権:合法的に土地を管理・処分することができる権利。
→モンゴル国民のみに認められます。

2.占有権:土地利用契約に基づき、土地を合法的に管理(占有・利用)する権利。
→モンゴル市民、モンゴル企業のみに認められます。外国人や外国企業、及び外国資本を受け入れたモンゴル企業は認められません。

3. 利用権:土地の所有者や占有者との契約で定められた目的に基づき、合法的に土地を利用する権利のこと。譲渡はできない。
→日本人や日本企業にも認められます。

占有権は使用期限が50年ありますが、利用権は5年ととても短く、利用権でそこに建物を建てるというのは、とても現実的ではありません。
建物については所有権の取得、建物の一部についての区分所有、登記の全てが可能です。ですから外国人が個人で所有できるものは基本的に区分所有のアパートということになります。人気が高いのは駐在員向けの高級アパートですが、これからは中所得者向けの物件やオフィスの需要も増えてくるので、そのあたりに目を向けるのもいいかもしれません。

不動産投資事情

モンゴルは2011年には実質GDPが17.5%と世界一の経済成長率となっていましたが、2013年以降下降していき、2016年に1.24%となります。しかし、政府の法律改正やIMFの支援、諸外国の融資などを受け、2017年に5.15、2018年に5.02と息を吹き返してきています。
ウランバートルではゲル(モンゴル遊牧民の住宅)の再開発や開拓も進めており、郊外に建物が増えればウランバートルの地価が落ち着く可能性もありますが、当面価格は上昇傾向であることが予想されます。

不動産投資のポイント

モンゴルの不動産投資における利回りは8%~13%で、ウランバートルの一等地ともいえる中心部でも古いアパートが並び500万~ 800万程度でファミリー向け区分所有が購入できます。しかし、日本でいう不動産会社が存在しないため、先ずは安全に不動産を購入するためには信頼できる現地のスタッフへのアプローチが重要です。(日本語堪能なスタッフの詐欺も多いのでパートナー選びは特に注意が必要)
経済成長が見込めるウランバートルでは、キャピタルゲイン、インカムゲインなど不動産投資から発生する全ての利益が見込める背景から不動産投資が楽しみな国です。

まとめ

モンゴル不動産投資は積極的に進められており、日系企業でもプロジェクトとして株主を募るケースもあるほどです。ただし詐欺事件もあったのでその点を含めて十分な注意が必要です。
海外不動産投資は現地の事情を知らないなどリスクが大きいことも少なくありません。法律や契約書はしっかり把握しておくことが大事です。モンゴルの投資も投資先企業任せにするのではなく自分で知識を持って取り組むことをおすすめします。

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三浦孝志㈱タープ不動産情報

第3回 東南アジア不動産投資

今回の海外不動産レポートは東南アジアへの不動産投資事情をお伝えします。
日本居住の方々が、海外の不動産へ投資する際には、安易に物価成長だけを鵜呑みにして投資をするとリスクを抱えてしまう可能性が高くなります。法制度、通貨、税金、経済、為替など様々な障壁を理解し、不動産価格や安定資産の物差しとして重要な指標となる、GDP(経済成長率)、人口推移、通貨、税金、所有権の安全性と規制などの角度から検討が必要となります。今回はそれらを踏まえて、東南アジア不動産投資のメリットとデメリットという角度から全般について解説いたします。

東南アジア不動産投資のメリット

1.経済成長率が高く不動産価格が上昇
経済成長率が低い日本などの先進国と違い、

東南アジアは経済成長率が5%-7%と高く、物価が上昇しています。経済が成長し、人口が増加する環境といえば、昔の日本における高度成長期と同じ様な現象で不動産価格が上昇し、マンションなどの満室経営も期待できます[図1]。

[図1]日本とASEAN諸国のGDP推移と今後(保守)

2.不動産価格が相対的に安い
東南アジアの国によっても違いはあるものの、お給料平均が相対的に安いことがあげられます。地方では一カ月の賃金が3万から5万。都心部でも5万から7万と日本のお給料平均と比べても大きな差があります。つまり物価もお給料平均と同じ安いことが特徴です。
近年、不動産価格は上昇しているものの、外国人投資家向けの高級マンションを除くと、まだまだ日本より安いということが特徴となります。

3. 日経企業の進出などにより

日本人に賃貸できる

東南アジアは日本企業の進出が多く、日本人向けの賃貸マンション経営が実現できます。つまり、日本人のマンションオーナーが日本人に日本語の契約書で賃貸することが可能になります。

東南アジア不動産投資のデメリット・リスク

1.為替が弱い
世界の基軸通貨ドルに対して通貨が強い、弱いと聞くことはありますが、経済の強さ成長率によって為替が変動します。日本などの経済大国は一時的な円安や円高はあるものの、為替が安定しています。しかし、経済成長率や物価上昇率が高い国の通貨は徐々に減価していくと言われています。つまり、物価上昇により仮に不動産価格が3%上昇しても、円に換金する際に現地通貨の為替が3%減価すると、実際には不動産価格のキャピタルゲインが実質なくなったということになります。

2. 法律や税制が変わりやすく
カントリーリスクが高い
東南アジアは政治が不安定な国もあり、政策や税制が頻繁に変わります。また、外国人に対する規制も多く、マレーシアのように外国人が不動産を購入する際に、価格の最低ラインが設定される不動産取得規制などもあります。

3. 外国人は土地が購入できない国がほとんど
日本やアメリカなどは非居住者の外国人も土地や建物を購入することができますが、東南アジアなどは建物のみが売買ができ、土地は購入できないのが通常です。ヨーロッパやアメリカのように建物価値が下がらない国なら建物のみの売買でも投資としてはいいのですが、日本や東南アジアのように建物価値が築年数で下がっていく国はリスクといっていいでしょう。

まとめ

いかがでしょうか。経済成長率や人口が増加している地域は、正に日本の高度成長期と同じ局面が発生しています。つまり、不動産価格だけでなく、賃料相場も上昇が見込め、不動産投資としては環境が整っているといえます。更に、日本人移住者が多くなっていますので、日本人が日本人に日本語で書いた建物賃貸借契約が可能になります。これは安心ですよね!!しかし、デメリットやリスクも把握したうえで、安全な不動産投資をおすすめします。
次回からは、東南アジアの不動産投資で注目を集める主要6か国(タイ、ベトナム、フィリピン、マレーシア、カンボジア、ラオス)の詳細をお伝えいたします。

 

 

 

秋の叙勲で瑞宝単光章を受賞

沼田守康さん(有限会社沼田商事)

平成30年11月3日付けで発令された、秋の叙勲において、文京区支部相談役の沼田守康さん(西地区4班/有限会社沼田商事、代表取締役)が瑞宝単光章を受賞された。
この度の叙勲は、宅地建物取引士として従事するのと同時に金工品製造従事者であり経済産業大臣指定の伝統工芸士の商号を持つ沼田さんの彫金(ちょうきん)と呼ばれる伝統工芸業務の功労として伝達されたもの。
不動産屋の長男として生まれた沼田さんは、高校を卒業すると弟さんと埼玉県蕨市の山森彫金工芸社に兄弟で入社。当時の会社には全国から彫金見習いの少年たちが集まり住み込みの寮生活だった。そんな中、皆が眠ったあと夜中の2時、3時まで一人で稽古をし、1年後には同僚に教える立場になった。その後兄弟で独立し、実家の不動産業のかたわら、職人としての仕事を続け今日にいたる。彫金は、タガネと呼ばれる道具を用いてプラチナ、金、銀、銅などに模様を彫り、ジュエリー・アクセサリー等を制作する技術で、模様や曲線に合わせて100種類以上のタガネを使い分ける。当初銀器に和風デザインのものを主に制作していたが、ZIPPO(ジッポ)ライターに彫った「龍」のデザインが大手百貨店「伊勢丹」のバイヤーの目に止まり、店頭に置かれることになった。商品の評価基準が厳しいことで有名な伊勢丹のバイヤーにその技術レベルやデザイン性が認められ、ライター以外のメンズアクセサリーも店頭に置かれることになった。その後、男性ファッション誌の特集に日本のジャポニズムとして取り上げられるなどハイセンスなユーザーに注目を集めることになった。
現在はCHISEL(チズル)という独自のブランドを立ち上げ、息子さんが営業とデザインを担当し、伊勢丹のほか三越や銀座・和光などでも沼田さんの作品が販売されている。
また、商品制作のほか様々な公募展への作品創作も行っており、これまでに全国伝統的工芸品公募展には4度入選、第12回全日本金・銀創作展では審査員長特別賞、関東経済産業局長賞、日本商工会議所会頭賞、審査員長特別賞をそれぞれ受賞している。
文京区支部においてもいくつかの役職を務めてきた沼田さんは「これまで続けられたのはいろいろな方とのご縁があったから。これからも多くに人に彫金を知ってもらうため百貨店での実演や公募展への出展にむけ努力していきたい」と話した。
この度の受賞誠におめでとうございます。

伝達された勲章と勲記

連載 海外不動産投資事業

三浦孝志(株)タープ不動産情報

第2回アメリカ不動産投資

今回の海外不動産レポートはアメリカへの不動産投資事情をお伝えします。
日本居住の方々が、海外の不動産へ投資する際には、法制度、通貨、税金、経済、為替など様々な障壁を理解し、安易に経済成長だけを鵜呑みにして投資をするとリスクを抱えてしまう可能性が高くなります。そこで、不動産価格や安定資産の物差しとして重要な指標となる、GDP(経済成長率)、人口推移、通貨、税金、所有権の安全性と規制などの角度からアメリカ不動産投資について解説いたします。

【GDP】◎投資向き

海外不動産に投資熱が集中する一つの理由が、経済成長率です。アメリカでは、過去30年間でGDPは約4倍、株価は約10倍も値上がりしているのが現実です。
当然ながら不動産市場にも影響を与え、リーマンショックによる一時的な不動産価格の下落はあったものの、40年以上もの長期に渡って年平均4%ずつ不動産価格が上昇している国であり、人口の増加においても、2100年までに2013年の3億1万人から4億6,000万人まで増えると推測されています。
これらの指標は不動産市場においても明るい未来と言えるでしょう。

【人口推移】◎投資向き

図の「主要先進国の人口推移実績と予想」の通り、日本、ドイツの人口減に対し、アメリカは増加と予想されています。また、アメリカは移民受入政策からみても、将来に出生率が下がったとしても、人口バランスを保つことがシステムとして機能しています。

アメリカ名目GDPの推移
(1980. 2019※14年以降は推測)

 

主要先進国の人口推移実績と予想
(中位推計、1980年=100)

 

【通貨】◎投資向き

何といっても世界の基軸通貨であるドルの強みは大きく、家賃収入の受け取りや売却益の受け取りには、ドルを円に替える必要があります。このように為替取引を行う場合、通貨の力関係が重要で、円に対して現地の通貨力が低い発展途上国などへの投資は、入った家賃収入が円に換金する際に大きなロスが発生するリスクが高く、アメリカのような「財政収支や経済収支が良好で、人口が増加し、インフレ率が低い」という条件を持つ国の通貨は通貨力が高く、換金する際のロスが極めて小さいといえるでしょう。これらの要因からも安全な通貨と考えられます。

【税金】△投資目的による

①  日本では新築時の建物価格が最も高く、築年数が経過するにつれて価格も下がります。しかし、アメリカでは、中古建物の流動性が高く、築年数は、ほとんど関係ありません。日本では木造22年築の価値が小さくなった建物は4年償却が認められており、築22年の中古建物の価格が高いまま取引をされているアメリカの中古建物を日本の税率で償却することにより節税効果が発生します。木造22年を超える中古建物は所得税節税投資としてとても人気の取引となっております。
② 不動産投資後の固定資産税や住民税などについては州により異なり、ラスベガスが所在するネバダ州などはとても税金が安く、ハワイ州などと比べると家賃収入の手残りが大きく違ってきます。しかし、国によっては、税金が発生しない国もあることなどから、税金の角度から考えると一概に投資向きとは言えないと考えます。

【取引の安全性】◎投資向き

売主買主仲介業者という当事者から離れた第三者機関の「エスクロー」というシステムを活用して取引をすることが一般的で、第三者機関が日本でいう重要事項説明を開示し、所有者履歴や過去の売買金額など全て把握でき、契約に至っても、当事者が会うこともなく、日本のように当事者が銀行に出向き決済をすることもありません。売買契約から金銭の清算までエスクローでしっかり守られた契約ができます。

日米 新築・中古住宅不動産の流通数比較

【所有権及び資産の安全性】◎投資向き

先進国のアメリカは財産をしっかり法律で守られており、非居住者の外国人であっても同じです。また、賃貸も日本のように借主が一方的に強いということはなく、契約期間満了時には経済成長に合わせた賃料を借主に要求することができます。
日本のように中古建物の価格が下落することなく、中古物件でも流動性の高さを維持することができます。

【利回り】×投資に不向き
アメリカの不動産利回りはハワイ、ニュヨークなど人気の地域は通常1%から3%程度と日本や東南アジアと比べても低く、急速に人口が増加しているテキサスなどでも4%から6%です。不動産投資としての利回りは決していいとは言えないでしょう。

【まとめ】

アメリカ不動産投資は利回りが小さく、投資としてのメリットがあまり無いように見えますが、基軸通貨のドルを通貨として資産形成ができ、不動産価格に大きく影響する人口、GDPなど上昇予測とされるアメリカは投資環境としては整っており、いくら古い物件でも中古建物の価格が下落することなく、賃貸市場を見ても経済成長に見合った賃料変更がし易く、アメリカへの不動産投資はお勧めの国の一つだと言えると思います。

「逆境を切り開く経営~変化に対応しないと会社は潰れる」の講演を聴いて

奥野 光績(北地区4班/株式会社駒込不動産 代表)

去る7月18日、霞ヶ関ビルディングの35階にて日本土地建物販売協力会の全体会合があり、全国から数十社集合した際に招いた日本人初の日本ゼネラルモーターズ(株)社長等を歴任された佐藤満先生(現在、株式会社佐藤満国際経営・農業研究所、所長)の話を述べてみます。
先生は、京都市出身1943年生まれ立命館大学法学部を卒業した年に世界38カ国を放浪。これは3~4カ月の予定でヨーロッパへ貧乏旅行に出かけたのですが、旅の半ばのローマで有り金を盗まれたために予定していた、マルセイユ(フランス)から神戸への船旅をあきらめ、陸路で日本へ帰ることにしました。ユースホステルに泊まるお金もなく、ローマの公園のベンチや橋の下で野宿し、手元にあった船の切符をやっと現金化し、イギリス・アイルランド・スペイン・ポルトガル等をヒッチハイクしながら旅を続けました。ポルトガルに着いた時、どのルートで帰国すれば良いか地図を見て考え、北アフリカ経由でモロッコからエジプトへ行こうとモロッコを渡り「カスバの女」の一節で「ここは地の果てアルジェリア」と唄われたアルジェリアまできた時日本人に会い、ひょんなことから二人で道路に座って物乞い(アラビア語でバクシーシ)をするハメになりました。道端に座っていればお金がもらえるバクシーシ生活をしながら旅を続け、イラクのバクダットで偶然通りがかりの日本人ビジネスマンに路上生活の半年分に相当する大金を恵んでもらったのです。その時自分のしていることを恥じ、「国際ビジネスマン」になって世界をまたに掛けた仕事をしたいと発奮し、帰国後自分の「夢」を実現する第一歩として、大阪の小さな貿易商社に就職しましたが、業務不振のため2年でリストラされてしまいました。リストラの原因は会社の業績不振だったそうですが自分が会社に貢献していないことも首にされた一因だと気がついたのでした。存在価値のあるほうが重要視され、存在価値が薄いと軽く扱われることを身をもって体験したわけです。そして、職探しは新聞広告に載っていたホンダに途中入社され、ホンダのブラジル法人、中近東部等を経験し42歳でホンダカーズタイランド社(設立して7カ月目)の社長に任命されました。最後発であったホンダは当時体でのシェア-は低迷しておりました。この任命を「向かい風」と受け取り奮起しました。先ずされたことは王室にホンダの乗用車を進呈し使っていただくことに成功し、それが国内への広告となりシェア-を5年で2.5%から22%にアップさせ、タイ経営者協会最優秀経営者賞を受賞。帰国後、本田技研本社輸入車部長となりました。
ホンダを退職後、フォルクスワーゲングループジャパン社長に就任し3年で2万5,000台から6万台に売り上げ、日本におけるドイ車シェア-を25.5%から34%に躍進させる。そして1998年には日本ゼネラルモーターズ(株)社長に就任。2002年に退職後、株式会社佐藤満国際経営農業研究所を設立し実践から学んだ経営論で2,000回近い講演、企業診断をこなされている。
タイで学んだことは「他人・環境責任論」から「原因自分論」への転換でした。どんな状況でも環境や他人(上司や部下)のせいにしないで実績を出すことが如何に大切かということ。その実績を出すための第一は目標。
目標は成長のための第一歩であり、予測ではなく「こうするのだ」という強い気持ち意志である。そして自分の行きたい高さを決めればそこが自分の行くところである。そして「なりたい自分の姿」を定め、必ずそこに到達すると強く意識することでがんばれると思います。
目標を達成するために
① 物事を素直に受け止めることのできる感受性
② 感じたことをどんな困難があっても実践していく行動力
③新しい価値や物の値打ちを生み出す創造性豊かな知恵
④ 獲物を絶対に逃さない執念と行動力
⑤緻密な計算
⑥失敗してもあきらめない野獣のようなしぶとさ
⑦ 踏まれても直ぐに立ち直る雑草のようなたくましい野性味
目標を高いところに定めるのはとても大事なことです。たとえ達成できなくても低く定めて達成できたときと比べ、確実にそれより上のレベルへ行けます。
成功するための4つの基本原則として
①あなたが人生で一番望んでいることを明確で簡潔な声明文として書き出す。
②主要目的を達成するためのあなたのプランのレイアウトを決める。
③ 目的を達成するための明確なスケジュールを組む。
④ 明確な主要目標と計画を暗記し、一日に数回それらを繰り返し暗唱する。
そして、凡そ事は準備すれば成り、準備せざればならず。
経営者の戦略として松下幸之助(1894~1989)の経営学のお話を要約すると

企業理念: 消費者とは「見えざる契約」を結んでいる
経営姿勢: 成功の要諦(大切な点)は「成功するまで続けること」
人材育成:物を創る前に人をつくれ
危機管理:厳しいお客様ほどありがたい
人間、思想:百年先の青写真をもて
等のお話とか。
あなたが遅かったと思った時が事を始めるチャンスである。
環境変化に対応する事の大切さ。などのお話を頂戴してまいりました。

連載 海外不動産投資事業

三浦孝志(株)タープ不動産情報

連載 海外不動産投資事業
第一回 なぜ海外不動産に投資するのか、第1回日本が抱える問題

昨今、日本で働くミドル層を中心に、海外不動産投資に注目が集まっています。海外不動産といっても国によって商慣習や法律なども違い、また節税や投資利益などの目的によっても投資対象国が違ってきます。
そこで、海外不動産投資に向かうミドル層やこれから始めたいと考えている方にへ、海外不動産投資のメリット、デメリットや目的別各国への投資事情などを連載でお伝えしたいと思います。

日本が直面している問題

これから日本が直面する問題として「少子高齢化問題」や「南海トラフ大地震」などがあります。これらの問題は将来の年金額減少や大増税への不安から、ミドル層を中心に年金以外の収入確保を目的として、海外不動産を活用した節税や通貨の分散、外貨貯蓄に拍車をかけています。
また、最近では日本から離れ、物価の安い地域や税金が安い国などへ海外移住を計画している日本人も多くなりました。

海外不動産投資の主な目的

海外不動産投資に向かう日本人の代表される投資理由は以下の4項目です。

①年金以外の収入源の確保、価格上昇の期待
年金以外の収入の確保として家賃収入や価格

上昇を期待して不動産投資をする人は多いと思います。問題はどこの地域または国で不動産投資をするかということです。
不動産の賃料や売買価格などは人口とGDP

(国内総生産)と密接にかかわっています。日本でも戦後の高度成長期には人口、GDPとも上昇し、不動産価格や賃料が高騰しました。しかし、今の日本ではこれから人口が減少していく中で、戦後の様な価格高騰という局面は考えづらいのが現状です。価格上昇などを期待して東南アジアや先進国の人口増加が期待できる地域への不動産投資が加速しています。

②節税効果
節税効果として海外不動産へ投資をする人も増加していて、日本の税法上、木造22年を経過する建物についは4年償却というルールがあります。日本国内で木造22年の建物は殆ど価格が発生しない価格で売買取引になりますが、アメリカやヨーロッパなどでは建物価値が下がらないことが多く、木造22年経過した建物であっても新築同様の建物価格で取引され、その建物を4年で償却するとかなりの節税効果が生まれます。
※税金について
日本は全世界課税で多くの国と租税協定を締結しています。日本に居住している日本人は海外不動産の家賃収入や価格上昇などで得た所得は現地の申告後、日本においても税務申告が必要となるので注意が必要です。

③通貨・資産分散、海外で外貨貯蓄
通貨や資産分散に関しては、不測の事態に備えて日本円以外のドル、ユーロなどの通貨で家賃収入を得ながら貯蓄するといった考え方です。
また、定期預金や生命保険などでも、海外では高配当の商品が多く存在し家賃収入を自動的に積み立て複利で資産を増やすといった考え方の人も多いようです。

④移住
不動産投資で成功された方、親から相続で不動産または現金を取得した方などは安定した家賃収入やキャッシュの運用を求め海外での資産分散や外貨貯蓄をしつつ、居住地を税金や物価の安い国に求め移住するといった考え方です。世界には相続税や所得税がない国や物価が安く1カ月5万円程度で運転手付き、家政婦付きの生活ができる国もあります。税金や生活費を抑えて海外のリゾート地などで快適な生活を送る方々が増えています。

海外不動産の注意点

次に紹介するのは、海外不動産はメリットが多い反面、注意しなければならない点もいくつかあります。

・資金調達(融資)条件
・情報取得が困難
・為替変動リスク(時にはメリット)
・カントリーリスク
・ヒューマンリスク
「資金調達(融資)条件」は自己資金で全て対応するなら問題ないのですが、融資を受けて購入する場合、国によって異なりますが、購入金額の50%から70%程度しか融資を受けられない場合が多く、しかも日本のように1%を切る金利というのはまずないでしょう。
「情報取得が困難」は日本のようにインターネットで希望条件を入れると簡単に物件検索できる国は少なく、特に東南アジアなどは情報取得が困難な場合が多いことから相場すらわかりずらいのが現状です。
「為替変動リスク(時にはメリット)」は絶えず変動する為替は時にはメリット、時にはリスクの両面ありますが、投資家は極力為替を通過させないように、国を絞ったらその国の中で投資と貯蓄を繰り返しリスクを回避するなど工夫しています。
「カントリーリスク」は治安がいい日本では考えづらいのですが、国によっては戦争や政権変更などで法律や条例が一気に変わることも珍しくありません。
「ヒューマンリスク」は詐欺が横行する海外では、気さくな日本人が日本人を騙すといった事件が後を絶えません。海外では騙される人が悪いのです。用心に用心を重ね、本当に信頼できるパートナーを作り相談しながら進めることをお勧めします。

まとめ

日本で起きる多くの問題を数年後に現実のものとして捉え、デメリットにも注意しながら、行動するミドル層が増加していることが海外不動産投資を活発化させている要因だといえます。
次回から国別の投資事情をお伝えしていきたいと思います。